Der Eigenmietwert: Ein Relikt aus der Vergangenheit steht vor der Abschaffung

Der Eigenmietwert: Ein Relikt aus der Vergangenheit steht vor der Abschaffung

30.08.2021

Wer in seinem eigenen Haus wohnt, muss keine Miete an Dritte zahlen und kann so einen Teil seines Geldes sparen. So die landläufige Theorie. Gleichzeitig können Haus- oder Wohnungsbesitzer diverse Steuerabzüge geltend machen. Zum Beispiel Hypothekarzinsen oder Unterhaltsarbeiten. Um eine steuerliche Gleichstellung gegenüber Mietern zu schaffen, die keine Abzüge machen dürfen, wurde das System der Besteuerung des Eigenmietwertes für Hausbesitzer eingeführt.

Die Idee dahinter ist die steuerliche Gleichbehandlung von Mietern und Hauseigentümern. Der Eigenmietwert ist aber ein fiktiver Wert. Er basiert auf einer fiktiv berechneten Miete, also auf einem theoretischen Einkommen, das mit der Vermietung des eigenen Hauses oder der Wohnung erzielt werden könnte. Der Eigenmietwert beträgt jedoch in der Regel nur 60 bis 70 Prozent des Betrags, den ein Mieter für das Haus oder die Wohnung während eines Jahres tatsächlich bezahlen müsste. Dieser Eigenmietwert muss versteuert werden, wenn man in der eigenen Wohnung oder dem eigenen Haus wohnt.

 

Kantonale Unterschiede

 

Die Berechnung des Eigenmietwerts unterscheidet sich je nach Kanton. In der Regel übernimmt das zuständige Amt die Schätzung einer Liegenschaft. Daraus ergibt sich also der Mietwert, der theoretisch für das Bewohnen des eigenen Hauses oder der Wohnung erbracht wird. Liegenschaftsschätzungen fallen in der Regel aber etwas tiefer aus als der tatsächliche Marktwert. Kriterien, die den Wert eines Objekts bestimmen, sind zum Beispiel: Lage, ortsübliches Mietzinsniveau, Wohnfläche, Umschwung der Liegenschaft, Baujahr, Bauweise, Beschaffenheit, Ausbaustandard und auf die Liegenschaft einwirkende Immissionen.

 

Die Einführung des Eigenmietwerts reicht mehr als hundert Jahre zurück. Während des Ersten Weltkriegs wurde er als Kriegssteuer erstmals eingeführt. Der Staat kompensierte damals Zollerträge, die während des Krieges stark zurückgingen. In den 1930er-Jahren wurde erneut ein Notrecht eingeführt und die Steuer als Krisenabgabe eingefordert. 1958 wurde die Steuer dann mit Zustimmung des Volkes ins reguläre Recht übernommen.

 

Politisch stark unter Druck

 

Die Abschaffung der Besteuerung des Eigenmietwerts ist im Parlament immer wieder ein Thema und gilt als politischer Dauerbrenner. Es gab in der Vergangenheit zahlreiche Vorstösse und Diskussionen dazu. Die ständerätliche Kommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK-S) startete 2017 eine parlamentarische Initiative und erarbeitete eine entsprechende Vorlage. 2019 erfolgte dann die Vernehmlassung. Danach gab der Bundesrat den Ball wieder zurück an die Kommission. Das Seilziehen um die Abschaffung des Eigenmietwerts dauert deshalb weiter an. Die neuste Entwicklung besteht darin, dass der Bundesrat dem Parlament nun beantragt, auf die Vorlage «Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung», wie sie offiziell heisst, einzutreten. Die WAK-S hatte an ihrer Sitzung vom 27. Mai 2021eine Gesetzesrevision für einen Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung zuhanden des Parlaments verabschiedet und den Bundesrat um Stellungnahme ersucht. Zentrale Punkte der vorliegenden Gesetzesvorlage sind die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung für selbstgenutztes Wohneigentum am Hauptwohnsitz, ein zeitlich und betragsmässig befristeter Schuldzinsabzug für Ersterwerber und die generelle Streichung aller privaten Schuldzinsabzüge, wobei eine Minderheit der WAK-S die Beibehaltung eines privaten Schuldzinsabzugs in Höhe von 70% der steuerbaren Vermögenserträge fordert. Die generelle Streichung der privaten Schuldzinsabzüge bekämpfte der Hauseigentümerverband Schweiz vehement mit dem Argument, sie sei systemwidrig und widerspreche dem verfassungsrechtlichen Gebot der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit. Entsprechend zeigt sich der Verband nun erfreut.

Der Bundesrat fordert nun ebenfalls eine begrenzte Beibehaltung des privaten Schuldzinsabzugs: Wer einen Ertrag versteuert (Eigenmietwert auf selbstgenutzten Liegenschaften oder Mietzinseinnahmen bei vermieteten Immobilien im Privatvermögen), muss die damit einhergehenden Gewinnungskosten in Abzug bringen können. Zudem unterstützt der Bundesrat die kantonale Kompetenz hinsichtlich der Beibehaltung des Abzugs für Kosten für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen. Der Bundesrat möchte den Eigenmietwert auch für Zweitwohnungen abschaffen. Die generelle Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung würde zu einer effektiven Vereinfachung des Steuersystems führen. Allerdings hat die Vergangenheit gezeigt, dass die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung von Zweitliegenschaften seitens der Tourismuskantone stark infrage gestellt wird.