Das Übel mit dem Bauhandwerkerpfandrech

Das Übel mit dem Bauhandwerkerpfandrech

28.09.2021

Das Bauhandwerkerpfandrecht sorgt immer wieder für Diskussionsstoff und Rechtshändel. Denn wer sich im Vorfeld eines Bauprojekts nicht genau informiert und absichert, kann böse Überraschungen erleben. Vor allem wenn noch ein Generalunternehmen dabei ist. Der Hauseigentümerverband hat ein Formular zum GU-Werkvertrag erarbeitet.

Dieser Fall ist ärgerlich: Inmitten der Bauphase von ihrem Eigenheim wird dem Ehepaar Pfister mitgeteilt, dass ein Handwerker auf ihrem Grundstück ein provisorisches Bauhandwerkerpfandrecht eingetragen hat. Das Ehepaar baut mit einem Generalunternehmer und hat ihrerseits die vereinbarten Akontozahlungen vertragsgemäss an diesen geleistet. Wie konte es zu diesem Bauhandwerkerpfandrecht kommen?

Offene Forderungen

Handwerker und Unternehmer, die an einem Bau auf einem Grundstück beteiligt sind, zum Beispiel in Form von Leistung von Material und Arbeit, haben das Recht auf Errichtung eines Grundpfandes für ihre offenen Forderungen an diesem Grundstück. Eintragen lassen dürfen dies gemäss Gesetz nur Handwerker und Unternehmer. Diese Gruppen werden durch die Leistungen definiert, welche pfandrechtgeschützt sind. Das Pfandrecht beruht also auf der Lieferung von Arbeit und Material oder von Arbeit alleine. Seit der Gesetzesrevision per Anfang 2012 zählen heute ausdrücklich auch Abbruch- und Gerüstbau- und Baugrubensicherungsarbeiten zu den pfandgeschützten Leistungen. Stets ist aber Arbeit erforderlich, die reine Materiallieferung alleine (zum Beispiel Lieferung von Kies, Farbe etc.) ist nicht pfandgeschützt. Verarbeitet der Lieferant das Material aber direkt vor Ort (wie Anbringen der Farbe an den Wänden, Auffüllung des Flachdaches mit Kies in einer bestimmten Schichtdicke), erbringt er auch Arbeit und kann für seine Forderung ein Bauhandwerkerpfandrecht beantragen. Keinen Anspruch auf ein Bauhandwerkerpfandrecht haben intellektuelle Leistungen, da sie keine «Handwerker»-Arbeiten sind und das Bauhandwerkerpfandrecht schon seinem Namen nach Handwerkern und Unternehmern dienen soll. Dies bedeutet, dass der Architekt – auch wenn er seine intellektuelle Leistung auf Plänen festhält – keinen Anspruch auf ein Bauhandwerkerpfandrecht besitzt, genauso wenig wie andere Planer oder mit dem Bau befasste Notare, Anwälte etc.

Das Pfandrecht muss innerhalb von vier Monaten nach Vollendung der Arbeit zumindest provisorisch im Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragungsfrist beginnt mit Beendigung der letzten werkvertraglich vereinbarten geschuldeten Leistung («letzter Hammerschlag»). Das Bauhandwerkerpfandrecht steht nicht nur dem Generalunternehmer (Vertragspartner der im Beispiel erwähnten Eheleute Pfister) zu, sondern auch allen am Bau beteiligten Subunternehmer. Und zwar auch dann, wenn die Bauherren alle ihre vertraglich geschuldeten Zahlungen an den Generalunternehmer geleistet haben. Beklagter ist immer der Grundeigentümer, auch wenn der Generalunternehmer einen Subunternehmer beauftragt und diesen dann nicht bezahlt. Das bedeutet, dass das Ehepaar Pfister unter Umständen eine Rechnung zweimal bezahlen muss. Nämlich einmal an den Generalunternehmer und einmal an den Handwerker. Weigern sie sich, kann der Unternehmer die Immobilie versteigern lassen.

Wie kann man sich schützen?

«Die Eintragung des Pfandrechts kann verhindert werden, wenn für die angemeldete Forderung eine hinreichende Sicherheit geleistet wird. Diese Sicherheit muss dem Handwerker einen gleichwertigen Schutz bieten wie das Pfandrecht», schreibt Stéphanie Bartholdi, Juristin beim Hauseigentümerverband. Das Ehepaar hätte also zum Beispiel den Generalunternehmer durch eine Klausel im Generalunternehmerwerkvertrag zur Garantie verpflichten können, dass er im Falle der Anmeldung von Bauhandwerkerpfandrechten durch einen von ihm beigezogenen Subunternehmer umgehend eine hinreichende Sicherheit in der Höhe der angemeldeten Forderung leistet. «Eine weitere Möglichkeit wäre die Vereinbarung eines Direktzahlungsrechts des Ehepaars gewesen», rät Stéphanie Bartholdi weiter. Damit könnten die Pfisters die Werklohnforderungen, sofern diese fällig und vom Generalunternehmer nicht bezahlt worden sind, direkt unter Anrechnung auf den Generalunternehmer-Werkpreis an die Unternehmer leisten und so das Pfandrecht abwenden. Und drittens: «Eine weitere Möglichkeit zur Verhinderung eines Bauhandwerkerpfandrechts wäre die vertragliche Vereinbarung einer Erfüllungsgarantie. Die Erfüllungsgarantie ist die Sicherheitsleistung des Unternehmers für die Zeit ab Vertragsschluss bis zur Schlussabnahme und stellt alle vertraglichen Verpflichtungen des Generalunternehmers sicher». Die Erfüllungsgarantie hat für die Bauherren den Vorteil, dass der Garantiegeber (Bank/Versicherung) zahlen muss sobald Herr und Frau Pfister die Garantie in Anspruch nehmen, ganz nach dem Prinzip: Erst das Geld, dann der Prozess.

Der HEV hat ein Formular GU-Werkvertrag erarbeitet. Weitere Informationen und Bestellungen: www.hev-schweiz.ch, info@hev-schweiz.ch