Erneuerungsfonds: Ein Muss ohne Zwang

Erneuerungsfonds: Ein Muss ohne Zwang

01.11.2021

Janina Bianchera

Janina Bianchera

Eine gesetzliche Verpflichtung besteht nicht, doch es ist empfehlenswert einen Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum einzurichten. Die Stockwerkeigentümer sind an diesem zweckgebundenen Sondervermögen gemeinsam berechtigt.

Nach einer Nutzungsperiode von 20 bis 30 Jahren sind bei einem Gebäude meist umfangreiche Renovationen fällig (Dach, Haustechnik oder Gebäudehülle), die die Stockwerkeigentümer finanzieren müssen. Dies geschieht entweder über einen Erneuerungsfonds oder über eine direkte Kostenbeteiligung. Regelmässige Einlagen in den Erneuerungsfonds sind deshalb zu empfehlen, um der Altersentwertung der Gebäude zu begegnen. Wer eine bestehende, ältere Eigentumswohnung kauft, sollte sich vorgängig nach den Rückstellungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft erkundigen. Denn diese sind nicht überall vorhanden, oder nur in beschränktem Mass.

Der Schweizer Stockwerkeigentümerverband (SSTV) empfiehlt deshalb eine jährliche Einlage von mindestens 0,3 Prozent des Gebäudeversicherungswertes. Der Erneuerungsfonds sollte längerfristig mit 6 bis 8 Prozent des Gebäudeversicherungswertes dotiert sein. Es gibt allerdings kein Anrecht darauf, dass die Gelder im Stockwerkeigentum-Erneuerungsfonds dann tatsächlich für ganz bestimmte Massnahmen, etwa eine Dachsanierung, eingesetzt werden. Über die Verwendung der Gelder im Erneuerungsfonds entscheidet grundsätzlich die Versammlung der Stockwerkeigentümer, und zwar nach den gleichen Quoren, die auch sonst für solche Entscheide gelten. Sanierungen, die eine Wertsteigerung des Objekts bedeuten, bedürfen der Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer und der Mehrheit nach Wertquoten (qualifiziertes Mehr). Gefüllt wird der Fonds durch jährliche Einzahlungen, welche die einzelnen Stockwerkeigentümer anhand ihrer Wertquote leisten. So wird sichergestellt, dass grosse finanzielle Belastungen durch Sanierungen über die Jahre verteilt werden können.

 

Keine gesetzliche Verpflichtung

Ob ein Erneuerungsfonds eröffnet werden soll ist Sache der Gemeinschaft, da es keine gesetzliche Verpflichtung gibt. Für Hans Bättig, Sekretär des HEV Kanton Bern, bringt ein Erneuerungsfonds nur Vorteile: «Fehlt ein Erneuerungsfonds, muss das Geld für die notwendigen Sanierungen auf einen Schlag aufgetrieben werden. Weil dies oft schwierig ist, wird in einem solchen Fall häufig in Etappen saniert, was die Kosten in die Höhe treiben kann.» Er empfiehlt darum allen Gemeinschaften, einen Erneuerungsfonds zu errichten. Dach, Fassade und Gebäudehülle haben in der Regel eine Lebensdauer von 25 Jahren. Darum sollte bis zu diesem Zeitpunkt genügend Geld im Erneuerungsfonds sein, um diese Arbeiten finanzieren zu können, ohne dass die Stockwerkeigentümer nachzahlen müssen.

«Aus der Praxis sehen wir oft, dass nach Erstellung einer Liegenschaftsanalyse die Eigentümer staunen, was für Kosten in Zukunft auf sie zukommen könnten und die getätigten Einlagen vielfach nicht ausreichen um sämtliche Sanierungen (Gebäudehülle, Liftanlagen, Haustechnik und Hausinterne Leitungen) vollumfänglich aus dem Erneuerungsfonds zu finanzieren», schreibt Martina Lehnherr, Geschäftsführerin von Die Liegenschafter Immobilien AG, in einem Fachbericht. Dies liege nicht daran, dass keine Einlagen getätigt worden sind, die Höhe der Einlagen werde aber oft aufgrund der reglementarischen Regelungen und Bandbreite zu niedrig angesetzt.

 

Grosszügig einzahlen

Hans Bättig empfiehlt deshalb, grosszügig einzuzahlen und allenfalls eine obere Limite festzusetzen, damit der Fonds 2 bis 10 Prozent des Gebäudeversicherungswertes nicht übersteigt. «Wächst der Fonds jährlich um ein Prozent, stehen die Stockwerkeigentümer bei Erneuerungen auf der sicheren Seite», meint der Experte. Die Gefahr, dass ein hoher Fondsbetrag Luxussanierungen fördere, schätzt Bättig als gering ein, zumal dafür Einstimmigkeit in der Stockwerkeigentümergemeinschaft notwendig sei.

Keinen Anspruch auf Rückerstattung des Anteils am Erneuerungsfonds haben die Stockwerkeigentümer beim Verkauf der Wohnung. Diese Einlagen in den Fonds werden ja in der Regel nach Massgabe der jeweiligen Wertquoten der Wohneinheiten berechnet und bezahlt. «Bestehen aber anderweitige Nutzungseinheiten wie eine Tiefgarage, gesamtheitliche Heizanlage, Umgebung, ist zwingend auf den verwendeten Kosten-Verteilschlüssel zu achten», so Martina Lehnherr. Nicht möglich sei zum Beispiel in einer Tiefgarage, bei welcher die Betriebskosten anhand der Anzahl Parkplätze verteilt werden, den Ersatz des Garagentors durch den Erneuerungsfonds der Liegenschaft zu begleichen, welcher ursprünglich durch die Wertquoten der Wohneinheiten geäufnet wurde. Bei Gemeinschaften mit solch unterschiedlichen Kosten-Verteilungen (meistens bei grösseren Überbauungen und Miteigentümergemeinschaften) sei zwingend empfohlen verschiedene Erneuerungsfonds zu bilden.

 

Tipps für den Erneuerungsfonds

Das Stockwerkeigentum besteht in der Schweiz heute rund 56 Jahre. Seit 1. Januar 1965 wurden die Regelungen dazu entsprechend ins ZGB (Art.712aff.) aufgenommen. In all den Jahren haben sich Anforderungen und Bedürfnisse geändert und vermehrt stehen in älteren Liegenschaften gesamtheitliche Sanierungen an.

  • Klären Sie vor dem Kauf die Höhe Ihres Anteils am Erneuerungsfonds ab und lassen Sie den Unterhaltsbedarf von einem Architekten schätzen. Dieser ist im Gegensatz zum Verkäufer unparteiisch.
  • Der Fonds sollte von den Eigentümern nicht für die Bezahlung von laufenden Unterhaltsarbeiten verwendet werden, da sonst das Geld für die grossen Sanierungen fehlt. Aus diesem Grund sollten die Stockwerkeigentümer für die laufenden Unterhaltsarbeiten zusätzliche Rückstellungen machen.
  • Wird die Liegenschaft verkauft, sollte die Höhe des Anteils am Erneuerungsfonds bei der Kalkulation des Verkaufspreises miteinbezogen