Sanieren oder neu bauen?

Sanieren oder neu bauen?

12.11.2021

Janina Bianchera

Janina Bianchera

Wer das Glück hat eine Bauparzelle oder eine bestehende ältere Liegenschaft zu kaufen, steht vor der Entscheidung, das alte Gebäude zu sanieren oder abzureissen und einen Neubau zu realisieren. Wie soll ein solches Projekt angegangen werden? Welches sind die Vor- und Nachteile der beiden Varianten?

Die gegenwärtige Situation auf den Immobilienmärkten lässt für viele Menschen den Traum vom Eigenheim in die Ferne rücken. Das Angebot ist knapp und die Preise steigen. Wer den Suchradius ausdehnt und sich für eine ältere Liegenschaft entscheidet, vergrössert die Chancen auf einen Treffer. Doch dann stellt sich bald die Frage nach dem Zustand der Immobilie: Lässt sie sich sanieren, oder ist es besser gleich einen Neubau auf der Parzelle zu planen?

Einer der wichtigsten Aspekte bei der Frage, ob man den Altbau sanieren sollte, ist die Bausubstanz des Gebäudes. Wenn das Mauerwerk intakt ist und der Altbau nicht komplett entkernt werden muss, ist eine Sanierung nicht nur günstiger als ein Neubau, sondern kann zudem auch deutlich schneller durchgeführt werden.

 

Umfangreiche Massnahmen nötig

Doch um ein altes Haus auf die heutigen Anforderungen betreffend Energiesparen zu bringen, sind oft umfangreiche und kostspielige Massnahmen nötig: Dämmung der Aussenwände, des Daches und der Kellerdecken und Einbau einer neuen Heizungsanlage und neuer Fenster. Eine alte Elektroanlage muss per Gesetz ersetzt werden. Allfällige Zusatzinvestitionen betreffend Altlasten und Brandschutz sind ebenfalls zu berücksichtigen. Aber selbst damit lässt sich in der Regel der energetische Standard eines neuen Hauses nicht ganz erreichen. Will man aber herausfinden, was wirklich besser fürs Klima ist – einen Altbau sanieren oder neu bauen – dann kommt es nicht allein auf den Heizenergiebedarf an. Auch Faktoren wie der Aufwand an Baumaterialien oder der Standort des Hauses spielen eine Rolle.

Wie viel Energie und damit CO2 sich durch eine Sanierung einsparen lässt, hängt vom Zustand des Gebäudes ab. Der Effekt kann aber sehr hoch sein gegenüber der bisher verbrauchten Heizenergie. Jeder Baustoff trägt zudem einen «Rucksack» an Energie, die bei Rohstoffgewinnung, Herstellung, Transport, Lagerung, Verkauf und schliesslich Entsorgung anfällt. Bei der Sanierung eines Hauses kommen weniger Materialien zum Einsatz als beim Neubau, deshalb ist der Anteil dieser «Grauen Energie» hier geringer. Auch enthalten Dämmstoffe weniger versteckte Energie als andere Bauteile. Ein grosser Vorteil bei der Sanierung einer älteren Liegenschaft ist zudem die etappenweise Vorgehensweise und damit verbunden eine gestaffelte Finanzierung. Doch aufgepasst: Eine Sanierung kann sich über Jahre hinziehen und für ständige Unruhe im Haus sorgen. Damit kommen nicht alle Menschen zurecht.

 

Gestalterische Freiheit grösser

Bei einem Neubau ist die gestalterische Freiheit der Bauwilligen grösser – die ganzen Abmessungen können frei gewählt werden, natürlich angepasst an die Möglichkeiten des örtlichen Baugesetzes und den Abmessungen des Grundstücks. Auch erfüllt ein Neubau bereits bei der Planung meist alle geltenden Standards hinsichtlich Energieeffizienz, Haustechnik und Heizanlage. Und auch die Flexibilität gegenüber späteren Umnutzungen oder Anpassungen beim älter werden der Bewohnerinnen und Bewohner kann bereits zu Beginn eines Neubaus berücksichtigt werden (Rollstuhlgängigkeit, separate Eingänge). Und natürlich gilt für viele Menschen: Ein neues Haus beinhaltet die Aura und den «Geruch» des Neuen. Doch bei der Finanzierung zeigt sich gegenüber der Sanierung eines Altbaus ein anderes Bild: Die Bezahlung der Liegenschaft wird bei Fertigstellung fällig. Eine entsprechende Bankfinanzierung sollte deshalb bereits in ganz früher Planungsphase vorhanden sein. Um neu bauen zu können muss zudem erst einmal Platz durch den Abbruch der alten Gebäude geschaffen werden. Auch hier gilt es die örtlichen bauordnungsrechtlichen Gegebenheiten und bauphysikalischen Vorgaben einzuhalten. Architekten und Ingenieure helfen, Planungsfehler zu vermeiden.

 

Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus?

Eine wichtige Frage stellt sich ebenfalls gleich zu Beginn der Evaluationsphase: Lässt sich auf der Parzelle mehr als nur ein Einfamilienhaus realisieren? Vielleicht sogar ein Haus mit mehreren Wohnungen oder Gewerberäumen? Hier eröffnet der Blick in die Zonen- und Katasterpläne die Möglichkeiten des zukünftigen Baupotenzials der Liegenschaft. «Es kann durchaus interessant sein, das Grundstück besser auszunutzen und Mieterträge zu generieren. Die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum in bereits bestehenden Wohngebieten ist seit geraumer Zeit ein wichtiges Thema», schreibt zum Beispiel die Luzerner Kantonalbank in ihrem Immobilienblog. Man spricht in diesem Zusammenhang von «innerer Verdichtung». Ziel ist, die bereits überbauten Flächen effizienter zu nutzen. Grundstücke, die eine zusätzliche Ausnützung aufweisen, werden aufgewertet. Dies deshalb, weil die Möglichkeit besteht, das Haus zu vergrössern und damit zusätzliche Wohnfläche zu schaffen. Welche Grundstücke dazugehören, lässt sich dem jeweiligen Zonenplan der entsprechenden Gemeinde entnehmen. 

 

Die Frage nach der Nutzung

«Früher, als das Bauland noch vergleichsweise günstig war, kaufte man grössere Grundstücksflächen als heute. Zusammen mit einer Aufzonung kann sich nun durchaus das Potenzial für ein kleines Mehrfamilienhaus ergeben», schreibt die LUKB weiter. Gleichzeitig stellt sich die Frage der Nutzung. Soll das Haus selber bewohnt oder an Dritte vermietet werden? Da gibt es keine Standard-Antworten, aber es gibt gute, individuelle Lösungsansätze. Denn was im Kanton Thurgau funktioniert, muss nicht zwangsläufig im Kanton Nidwalden die richtige Lösung sein. Auch auf die Mikrolage bezogen gibt es grosse Unterschiede: Was im einen Quartier Sinn ergibt, kann sich im anderen unter Umständen nicht rechnen. «Nur in fünf bis zehn Prozent der Fälle lohnt sich ein Ersatzneubau in ein Mehrfamilienhaus, in allen anderen Fällen macht es mehr Sinn, das Haus weiterhin als Einfamilienhaus zu nutzen», rechnet die LUKB.

Wichtige Kriterien für eine Entscheidung:

  • Baujahr 1985 oder älter, keine umfassende Renovationen 
  • Grundstücksfläche ist mindestens 800 Quadratmeter
  • Ausnützungsziffer gemäss Bauzonenordnung mindestens 0.4 
  • Haus befindet sich nicht unter Denkmalschutz 
  • Genügend finanziellen Spielraum für einen Ersatzneubau