Immobilienrecht – ein weites Feld
Janina Bianchera

Janina Bianchera

03.08.2022

Immobilienrecht – ein weites Feld

Das Immobilienrecht befasst sich besonders mit dem Kauf, dem Verkauf und der Belastung von Grundstücken sowie von Haus und Wohnung. Die mit dem Immobilienrecht zusammenhängenden Rechtsgebiete sind äusserst vielfältig und benötigen ein grosses Fachwissen. 

Sei es bei der Korrespondenz mit Mietern, Käufern, Nachbarn, Architekten oder Bauunternehmen sowie für die Vorbereitung, Erstellung und Verhandlung von Verträgen: Das Immobilienrecht begegnet Eigentümern und Eigentümerinnen von Liegenschaften immer wieder. Sich in diesem komplizierten Rechtsfeld zu orientieren ist als Laie fast nicht möglich. Derzeit gibt es denn auch keine übersichtliche und zweckmässige Zusammenstellung der wichtigsten Gesetzesbestimmungen zum privaten Bau- und Immobilienrecht, die es erlaubt, sich ohne Computer und in kurzer Zeit einen ersten Überblick zu den teilweise verschachtelten, in verschiedenen Gesetzesnormen geregelten Bestimmungen zu verschaffen. Der Verband der Schweizer Immobilienwirtschaft SVIT will diese Lücke nun mit der Publikation «Immobilienrecht – alles auf einen Blick» schliessen (den Link dazu finden Sie am Ende des Artikels). «Miete und Pacht, ebenso wie die Übertragung von Eigentum an Grundstücken sind Verträge welche im Obligationenrecht geregelt sind», schreibt ergänzend dazu die Juristin Esther Trachsel-Baumann aus Crans-Montana auf ihrem Blog. Für Immobilienverkäufe, welche durch Makler oder Agenturen vermittelt werden, kommen etwa die Bestimmungen des Mäklervertrages (Art. 412 ff. OR), der Kommission (Art. 425 ff. OR) oder auch jene des Agenturvertrages (Art. 418a ff. OR) zur Anwendung. Nicht selten sind zusammengesetzte, sogenannte „gemischte“ Verträge anzutreffen.

Ein Sonderfall ist laut Trachsel-Baumann das Immobilien-Leasing: Solche Verträge lassen dem Leasingnehmer drei Wahlmöglichkeiten offen, nämlich den Abschluss eines Anschlussvertrages oder die Rückgabe des Objektes und, als dritte Möglichkeit, die Übernahme des Leasingobjektes zu einem im Voraus bestimmten Restkaufpreis. Nur ein solches, in einer Vertragsklausel allfällig vereinbartes, und konkretes Kaufsrecht, führt nach Ablauf der Leasingdauer zum Übergang des Eigentums (sofern ausgeübt). Dieses Recht alleine, und damit die entsprechende Vertragsklausel, untersteht gemäss Bundesgericht dem Formzwang der öffentlichen Beurkundung (Art. 216 Abs. 2 OR). Zum Ganzen siehe: BGE 132 III 549. Als Grundstücke im Grundbuch gelten gemäss Art. 943 ZGB die Liegenschaften, die selbständigen und dauernden Rechte an Grundstücken (z.B. Baurechte, Quellen- und Wasserrechte), Miteigentumsanteile (auch Stockwerkeigentum), Bergwerke. Esther Trachsel-Baumann listet in Kurzform die wichtigsten mit dem Immobilienrecht zusammenhängenden Rechtsgebiete auf:

Eigentum oder Miteigentum: Wer Eigentümer einer Sache ist, hat das Eigentum an all ihren Bestandteilen und kann (in den Schranken der Rechtsordnung) nach Belieben über sie verfügen. Eigentum ist somit ein umfassendes Recht und wirkt gegenüber jedermann (Verfügungs- und Abwehrrecht; vgl.  Art. 641, 642 ZGB). Haben dagegen mehrere Personen dieselbe Sache, ohne dass diese äusserlich geteilt wäre, zum Eigentum erworben, so gehört sie ihnen nach Bruchteilen (Art. 646 ZGB).

Stockwerkeigentum: Dieses Sonderrecht wird in Art. 712a ZGB bis Art. 712t ZGB geregelt. Das Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer zugleich ein Sonderrecht einräumt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.

Mietrecht: Der Mietvertrag wird in Art. 253 bis Art. 273c OR geregelt. Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten. Je nachdem, ob eine bestimmte Sache (Fahrrad) vermietet wird oder ob es sich um die Vermietung von Wohn- und Geschäftsräumen handelt, sind die Pflichten von Mieter und Vermieter unterschiedlich geregelt.

Pachtrecht: Der Pachtvertrag ist in Art. 275 bis Art. 604 OR geregelt. Durch den Pachtvertrag verpflichtet sich der Verpächter, dem Pächter eine nutzbare Sache oder ein nutzbares Recht (z.B. Nutzniessung als übertragbares Recht), zum Gebrauch und zum Bezug der Früchte oder Erträgnisse zu überlassen. Der Pächter seinerseits verpflichtet sich, dafür einen Pachtzinszu leisten.

Miete und Pacht sind abzugrenzen vom Gebrauchsleihevertrag (Art. 305 ff. OR) und dem Leasingvertrag. Es gibt verschiedene Formen des Leasings, so z.B. das Finanzierungsleasing, das Immobilien-Leasing oder auch der Miet-Kaufvertrag. Das schweizerische Konsumkreditgesetz enthält zum Leasingvertrag teilweise auch Sondernormen (siehe z.B. Art. 11 KKG).

Kauf von Grundstücken: Der Immobilienverkauf ist in den Art. 216 bis 221 OR geregelt. Die Eigentumsübertragung von Grundstücken ist öffentlich zu beurkunden. Gemäss Art. 216 Abs. 2 OR gilt dies auch für Vorverträge sowie für Verträge, die ein Vorkaufs-, Kaufs- oder Rückkaufsrecht an einem Grundstück begründen.